不動産マンションの成功談・失敗談・口コミ・ノウハウ

2013年4月、兵庫県神戸市内の戸建て住居を売却依頼することに。不動産に関しては知識ゼロ。

まず査定といってもネットなどによる一括査定か、不動産屋と連絡を取り合い査定してもらうかですら悩む。しかし、土地の相場価格だけでなく内覧もしてもらい、対面で色々と話した結果の査定を知りたかったので、自ら3社を決めて査定を依頼。3社とも同じような査定であったので、CMなどでよくみかける大手に2013年4月に専任媒介契約でお願いした。

結果、担当者との相性もあまりよくなくアクションも起こしてくれず、あげくのはてに店舗自体が三宮にあるので売却依頼した自宅周辺の家を探しに来る客はほぼいないので……と言われた。怒りおさまらずに不動産屋を変える結果に。

その後、初めの査定の際に来ていただいた近所にあった福屋不動産と専任媒介契約。すぐに内覧希望が。不動産屋選びは大手の名前で選ぶより、地域密着型の店舗にするべきだと心から思う。

内覧希望の連絡がいつあるかわからないため、常に家をきれいに保たないといけないことが大変であった。内覧の際はリビングに残りついて回らない方がゆったりと見てもらえる。最後にお勧めのポイントだけはさらっと伝えることは忘れずに。クローゼットの中も部屋もすっきりシンプルに。夏は全部屋涼しく明るく、冬は全室暖かく明るく。は絶対条件であると思う。

不動産屋を変更してからはスムーズに進み、2013年11月に2,680万円で売却。家が売れた理由は築浅、角地、駅近であった。まだ築浅ということもありローン残債が結構な額であったため、値引き交渉にも応じたことによって50万円ほど上乗せが必要であった。新築戸建が安くで出回り始めている地区であったため、新築と中古の値段があまり差がない状態であったため、値引きはせざるを得なかったために応じた。

期間的には不動産屋の変更などもあったため7か月ほどかかったが満足している。

今回、大手よりも地域密着型でその土地に詳しいことプラス担当者のあたりによるなと学んだ。不動産屋選びがとても重要になると思うので、選ぶ際には慎重に決めることをお勧めする。

私は先月、主人名義のマンションを売却しました。売却の理由は、引っ越しです。親名義のマンションが空き部屋になり、主人のマンションを手放して貯金をしようと思い、売却を決意しました。

売却を決めてからまず行ったのは、仲介をしてもらう不動産屋さん探しです。知り合いの不動産屋さんに最初に相談しましたが、家から少し離れたところだったため、「その地域に強い地元の不動産屋さんのほうがいい」とアドバイスをもらいました。

マンションのポストには毎日のように「売ってください」などと書かれた不動産屋さんのチラシが入っていたので、その中の一つに電話をしてみることにしました。三井のリハウスという不動産屋さんです。対応もとても丁寧で、翌日に自宅まで来てくださり、近辺の売却相場などを教えてもらいました。

築11年ということもあり、相場は1,200万円前後でした。部屋の数は3LDKです。大阪市内の15階建てで12階の高層階なのと、駅前1分だということもあり、相場より高めの1,390万円で出すことにしました。そして私たちは、次の引っ越し先にすぐに引っ越しを済ませ、マンションは空き部屋にしました。

土日には必ずオープンハウスをしてくださり、毎週数組が見に来られていましたが、駅前なので「電車の音が気になる」という理由からなかなか決まらず、1,350万円まで値下げしてようやく売却が決まりました。ここまでで、売却に出してから10か月かかりました。

売却時には、登記代4万5千円ほどと仲介の不動産屋さんに払う手数料が50万円かかりました。マンションを購入時は1,380万円だったので損をした形にはなりますが、賃貸で家賃を払うことよりは安く住めたことになるのであまり気になりませんでした。

ローン残高は売却費用で相殺でき、手数料のみ一部を自腹で支払った形なので満足な取引でしたが、次回また不動産売却をすることがあるなら、数社から見積もりをもらいたいと思いました。一社のみに査定をしてもらい、その不動産屋さんに最後までお願いすることにしたので、他の不動産屋さんならどの程度の見積もりを持ってくるのか、仲介手数料などは違うのかなどを知りたいからです。

しかし、よくネットなどで一括査定という広告がありますが、あれを利用する気はあまりありません。引っ越しの時に一括査定を利用して数社から見積もりをとりましたが、メールや電話がたくさん入って断るのが大変だったからです。

今後不動産の売却を考えている方は、売却物件の地元の不動産屋さん数件に見積もりを依頼することをオススメします。私はたまたま一社目でいい担当の方と当たりましたが、知人の中には担当の方と気があわず、後々不動産屋さんを変えて手間がかかったという人もいたからです。

また、物件が売れるまでは手数料など費用は一切かからないので、売るか迷っている方は一度出してみるのもいいかもしれません。なるべく理想に近く売却するには、担当の方の営業力に大きく左右されるので、今後売却を考えている方は不動産屋さん選びを重要視してほしいと思います。

1年ほど前に売却を行いました。理由は、結婚により相手（主人）がマンションを購入したため、私自身が所有し住んでいたマンションを手放す為です。

築年数が浅い方だったことと、居住していた場所が市内中心地（大分市）であったこともあり、売却を依頼してから買主が決まるまで1か月と非常に短期間で、且つ金額も2,080万円といい金額で売却が成立しました。

売却仲介をお願いしたのは「株式会社ベツダイ」という会社。地元では新築戸建・マンション・中古物件・賃貸・リフォーム等、不動産の総合デベロッパーとして名を知られている会社です。

仲介態様は専任媒介契約を結びました。一般より専任を選んだのは、一見、一般媒介の方がいろんな業者にお願い出来て、窓口が広がってすぐに決まりそう……という印象がありますが、不動産業者の立場からすると専任媒介契約の方が自社だけで扱っている物件になるので、利益が他の不動産会社へ流れることもないから一般媒介に比べると力を入れやすい……ということを聞いたことがあったからです。

売却までもスムーズに流れましたが、売却時に発生する費用についても事前に説明があった為、あとで予想外の出費となったものはなかったです。発生した費用としては「仲介手数料」「契約印紙」「抵当権抹消＆司法書士報酬」がありました。その他場合によっては引越費用も発生すると思います。

幸いにも売却時に損がほとんど出ませんでしたので、税務的にも特別な手続きはなかったように思います（もしかすると不動産会社の方からのいろんな書類に何かあったかもしれませんが……）。

今回の売却での成功した点とすれば、前にも書きましたが依頼する会社を一社に絞り、そこの担当営業の方と懇意になる、『いいお客さん』になることだと思います。単純に仲良くなることとは違いますが、担当の方も仕事とはいえ人間ですから（笑）、気持ちの上で『早く売却してあげたい』と思われる人になることも一つあると思います。一般媒介の場合だと、『自分のところが売らなくてもよその不動産会社で売れるだろう』という気持ちが働いて、正直その売却にそこまで熱心にはならない面もある、ということを聞きました。

課題にしたい面とすれば、今回は運良く希望額に近いところで売れましたが、素人とはいえ、自分自身で知識を入れておくことは大切だと思います。ネットに感化された知識とかではなく、周辺の同じような売却物件の金額とか過去に成約された金額とか、住んでいる地域の相場等……賢い売主になる努力も必要だと思います。

上記内容がアドバイスも兼ねていますが、他にいうとすれば、売る時期を選べるなら『買い手のいる時期』を選ぶこと！　一般的に人が動く時期（異動・進学等）は需要（買い手）が多くなるため、同じ物件を需要の少ない時期に売るよりも高値で売却される確率が上がります。

また、築年数の古い戸建・マンションを売る際に綺麗にした方が売れるだろうと思いリフォームなどされる方がいますが、あまりおすすめではありません。リフォームをするともちろん綺麗になり見栄えが良くなりますが、その分高い値付けになる為、「古いのに高い」物件となり、買い手がつきにくくなることもあります（もちろん綺麗だから買い手がつく場合もありますが）。内部のリフォーム等は次に住む人の好みもありますので、売却前に下手にお金をかけず、古いまま安く売る方がいいのでは、と思います。

また、一括査定サイトなるものも有りますが、マンションなら過去の事例で大きくずれる金額は出ないようですが、戸建の場合は大まか過ぎる金額までしか出せません。どちらにしても実物を見ないと正しい査定金額は出ませんので、売る売らないは別として、複数の不動産会社での金額を知りたいのなら、それぞれに自宅に来てもらって査定する方が効率がいいと思います。

ちなみに、『査定金額』は『売却金額』ではありません。査定金額を参考にどんな金額をつけようが自由です。要はそれに買い手がつけばいいだけの話。査定金額とは、過去の事例から弾きだした『売れるだろう基準金額』です。

色々おすすめな点をあげましたが、一番大事なのは、信頼して任せられる営業マンかどうかではないでしょうか。会社そのものの信用度ももちろん大事ですが、接するのは一人の営業マンです。『この人なら任せて安心』と思える人かどうかが最終的な満足につながると思います。以上のことが参考になれば幸いです。

10年間、埼玉県さいたま市内の分譲マンションに住み続けていましたが、自宅から最寄り駅まで歩いて15分かかることや、最寄駅から当時の勤務先まで1時間20分ほどかかることから通勤に不便に感じ、利便性の高いマンションへの住み換えを検討するようになりました。

マンションを売却するにあたっては、大手企業に仲介を依頼したいと考えました。なぜ大手企業かと言いますと、大手企業は社内規則がしっかり制定されており、担当者個人の裁量が入る余地はほとんどないだろうと考えたからです。なおかつ、必要に応じていつでも打ち合わせができる距離の会社ということで、東急リバブルと専属専任媒介契約を締結しました。

一般媒介契約ですと、複数の仲介会社に依頼することができますが、広告宣伝する予算があまり出ないそうです。広告宣伝予算が最もでるのが、専属専任媒介契約だそうです。

2012年6月に東急リバブルと契約を締結し、販売活動が始まりました。東急リバブルが査定した金額は1,150万円でした。ちなみに、同じマンションの同じ広さで同じ間取りの部屋が、前年の2011年に1,280万円で成約しています。これらを前提に、私は欲張って1,350万円で売りに出しました。

東急リバブルの担当者は、20代の若手社員でした。おそらく不動産価格としては安値圏の物件のため、経験豊かなベテランより若手を担当させたのだと思います。

広告宣伝の手法としては、Yahoo不動産への掲載と、近隣の賃貸マンションや賃貸アパートへのチラシ配布がメインでした。

専属専任媒介契約ですと、週に1回、営業活動の報告がきます。営業活動は何をやったか、問い合わせが何件あったかなど。当初の1か月間で問い合わせが15件くらい、実際の内見が5件くらいありました。これは順調だと思い、すぐに決まるだろうと高をくくっていました。購入希望の申し込みも受け、先方が銀行に住宅ローン審査を受けるところまでいきましたが、審査がおりないということが2回ありました。

結局半年経過しても売却が決まりません。そこで、2012年12月に東急リバブル担当者と打ち合わせをして売却価格を1,270万円に下げて、広告宣伝費もかけてもらい勝負をかけることにしました。1か月後、購入希望者が現れましたが、20万円の値下げを要望されました。結局、2013年1月になって、1,250万円で売却できました。

マンションを売りに出してから、成約に至るまで7か月費やしました。自分としては予想外に時間がかかったと思いましたが、その原因は、東急リバブルの査定や、同じマンションの前年の成約実績金額よりも高い金額で売りに出したことだと思います。欲張ってしまったのです。不動産というのは市場価格を基準に考慮すべきと反省しました。

そして、成約を実現できた要因は、現実的な視点に立ち戻り、いわゆる相場価格に引き下げたことだと思います。また、専属専任媒介契約を結んだことにより、東急リバブル担当者と信頼関係を構築し、作戦を考えることができたことも大きいと思います。

1,250万円で売却したのですが、10年前の買い値は1,280万円でした。30万円の損失です。そして、売却経費が①東急リバブルへの仲介手数料として45万6,750円、②印紙代（売買契約書）15,000円、③登記費用（所有権と抵当権の抹消）が2万7,247円でした。個人どうしの取引ですので、消費税は非課税です。損失ですので、税務申告はしていません。

以上のとおり、マンション売却という活動はエネルギーを費やすものです。不動産という高額な資産を売却するにあたっては、仲介会社の能力や、担当者の能力が非常に大きいと感じました。ですから、引っ越しをするときのように、一括査定サイトを利用して機械的に査定金額を収集するのもひとつの方法ですが、事前にインターネットで仲介会社の評判などを調査したうえで個別に面談して相談していく方が良いと思います。特に担当者と信頼関係を築けるか否かという点が重要だと思います。

私の家族の不動産売却の体験のお話です。

不動産の売却を行ったのは、今から20年前の1994年になります。売却を依頼したのが売却した年の1年前になります。売却物件は中古マンション（3DK）で、当初、築30年で居住期間が3年でした。マンションの構造が地下2階、地上6階形式で、地下の2階が駐車場、私の家族（両親と私の3人）の住まいは地下1階でした。売却物件の場所は千葉県千葉市稲毛区黒砂台になります。

売却の形式は専任媒介契約でしたが、業者は直接探したわけではなく、紹介でした。複雑になりますが、そのころ、私は会計事務所に勤めており、同僚にマンションの売却をしたいという話しをしており、その同僚がまた顧客先に話しをしており、その顧客先からの伝手で知り合いに不動産業者の人がいて、その人に依頼しました。その業者は、千葉の蘇我駅前の三幸商事株式会社という会社です。

売却の明細は以下のとおりです。

売却金額　1,130万円（希望価格1,200万円）
購入時の金額　980万円
売却時の費用　不動産屋への仲介手数料 1,130万×3％＋6万円＝399,000円（399,000円×1.03＝410,970円（税込））
印紙代　15,000円
住宅ローンの残債はなかったです。

確定申告の詳細は以下のとおりです。

譲渡所得（売却益）　1,130万円－980万円－（410,970円＋15,000円）＝1,073,910円
課税譲渡所得　譲渡所得（売却益）から3,000万円の特別控除を差し引きマイナス
所得税　ゼロ

売却に関しての成功点ですが、売却時期にマンションの外壁の塗装が完了していて、外観が改善されたこと、物件の場所が3駅（JR稲毛、西千葉、京成みどり台）使用できるという利便性、また、偶然にも知り合いの伝手で不動産業者を紹介してもらい、物件に興味を持ってもらえたことです。

課題としては、売却できるまでに1年を要し、結果的に新しい家を購入した後になってしまったという点です。

これから不動産の売却をお考えのかたは、まずは、複数の不動産屋に査定を早めにしてもらい、相場代金を早めに掴み、相性のいい不動産屋選びをすることをおすすめします。私の家族の場合、新居への引っ越しを先に決定してしまい、時間的に余裕がなく、計画的に不動産屋選びをしていれば、もう少し高く売却できたかもしれません。

また、新居のプラン（賃貸にするのか持ち家にするか）を充分に検討することをお勧めします。私の家族の場合、新居も購入だったので、一時的にローンを抱えました。売却できなかった場合、ローンの返済が大丈夫かという不安を抱えた形になりました（幸い、売却できたので新居のローンは一部、繰上げ返済できました）。後々の経済的負担を考えると、すぐに売却できないで空き家状態になる場合は、新居は賃貸という形も検討されたほうがよいかと思います。

埼玉県草加市で6年間住んだ分譲マンションを、転勤を理由に手放すことになりました。

同じ土地に戻ってくる可能性がないわけではなかったのですが、私たち家族にとって縁もゆかりもなかった場所だったので、次に戻ってくる時は単身赴任（私一人）である可能性が高い事、継続したメンテナンス費用がかかる事、なかなか物件を見に行けない事などを考え、賃貸収入を得ることより売却を選択しました。

遠方への異動の為、販売会社に任せてしまった方がいいと思い、情報収集を始めました。普段からチラシがはいっている会社、地元の不動産屋、全国区の不動産会社等、メリット・デメリット等選択肢は様々ですが、マンションを建てた建設会社のグループ会社が一番マンションの特徴が解っていると思い販売に有利であると判断したのと、建設したマンションということで仲介手数料が10％割引になるということで、「株式会社　長谷工リアルエステート」にお願いすることにしました。

契約の形態も「買取り」か「仲介」か、「専任媒介」か「一般媒介」か等、かなり検討して調べました。「買取」してもらえれば一番楽でしたが、価格を叩かれる事もあるようなので、「仲介」での「専任媒介」を選択しました。販売会社が一番メリットがあり力を入れて販売するという事と、遠方にいることもあり、私自身が数社と連絡を取り合ったりすることが煩わしいという事が大きな理由でした。

結果としましては、2012年4月から販売を開始し、2012年11月に売却契約を交わすことが出来たので、販売期間としては約8か月かかったのですが、売却価格は2,480万円から始めましたが、最後は2,180万円でした。

売却時に発生した経費は、不動産会社への販売手数料674,730円（税込、10％引き済）、名義人住所変更料＋抵当権抹消32,250円（税込）、契約するための交通費（新幹線）約60,000円であり、個人の感想としては意外と安く済んだなという感じであり、購入額よりも売却額が低かった為（売却損あり）、税務申告もなく、手間もあまりかからなかった印象です。

人生で一番高額な物を購入・売却と経験したのですが、仕事の都合だったので、約1か月半ですべてを決めなければいけなかったことが大変でした。時間があればもっといろいろな事を検討出来るのにと当時は思っておりました。

あと、異動先が遠方であった為、空き家の状態で販売するのですが、住んでないと痛むとか、空気の入れ替えが出来ないとか、掃除が出来ないとか心配していましたが、結局は販売会社を頼ることしかできなかったです。

人それぞれ販売する時の状況は違うと思いますが、近所に新築が建ったりして、具体的な価格交渉まで行くケースがなかなかなかったりして、焦ることもあると思いますが、「目的は何なのか（販売することが一番の目的）」ということを常に見直して対応していくことが大事です。

私は、読んだ本に書いてあった「購入者は敵ではありません。あなたの物件を気に入ってくれている味方です」という言葉が非常に心に残っており、値下げ要求も素直に応じることができ、無事交渉成立することが出来ました。

今は一括査定サイトのような便利なツールもあるようですので、どんどん利用して情報収集していけばいいと思います。人それぞれの価値観の違いや視野を広くもつ大事さ、発想の転換、プロに任すべき等、学ぶことが多かったです。

私達が戸建ての自宅売却を決めたのは、移住を決意した為でした。

何社もの不動産会社に見積りをお願いし、一番高い値をつけてくれたのが（株）ニューライフオリジナルでした。家が積水ハウスでしたので、同じ系列というのも安心の材料になり、2012年11月に専任媒介契約となりました。

ところが担当者からは、築年数30年ではあるけれど全面リフォームしていることと、立地が良いこと等から、賃貸でいきませんか？との提案でした。

場所は神奈川県伊勢原市、小田急線伊勢原駅から徒歩25分ほどの住宅街の中にあります。駅から出ているバスのうち3本の路線の停留所が家の近くに有ること、歩いて20分位の所に高速バスのバス停があり、インターも近くなので交通の便が大変良いこと、歩いていける場所にコンビニやスーパーやJAの直売所、ショッピングモールがあること、内科や歯医者や眼科などの他に総合の大きな病院が2つもあって生活するには大変便利なところでしたし、私達も家には愛着がありましたので、もしもそれでいけるならと募集を掛けてみました。

しかし決まらず、ずるずると3月になり、もう賃貸では埋まらないと判断。売却に切り替える契約をしたのが5月です。

売り出し金額は2,150万円です。これは買った金額より大分下がった金額ですが、当時の相場より随分上の値段を付けました。

当時は消費税が上がる前の駆け込み需要を期待していたのですが、何度内覧会を行っても決まりませんでした。

その間、ニューライフオリジナルさんも相当な努力をして下さっていました。物件の紹介を豊富な写真やビデオでHP上で紹介し、チラシも何度もポスティングし、もっと何か出来ないかと常に心砕いて下さっていました。その姿勢に私達もすっかり打ち解けていきまして、打ち合わせが楽しみでした。

自分達でも家を徹底的に掃除しました。庭も何もかも掃除掃除掃除です。

ここで専任媒介契約から一般媒介契約に切り替え、広くネットで検索に出てくるように致しました。

しかし秋になっても決まらず、担当さんに思い切って値を下げましょうと切り出され、もうしょうがないと覚悟を決めた矢先に、家が欲しいという方が現れたのです。金額はそのままでです。値切るどころか、私達が拘り抜いた全面リフォームの価値を評価して下さいました。その時は自分達の努力が実を結んだと、手に手を取って喜びました。

そして、その年の暮れに売買契約となりましたので、売れるまでに丸々1年掛かっていました。

特別なことは何もなかったので、売却時に発生した費用は、司法書士手数料と仲介手数料だけでした。売却では損が出ましたが、条件を満たさず特別控除の対象外でした。

今の時期、中古の家を売るには厳しく、買った時より値段が上がっている土地の方が少ないので、思ったような金額では売るのが難しいでしょう。それでも、自分達の家の一番の売りは何なのかを見極めて、思い切りアピールすることがとても大事だと思いましたし、日頃のお手入れを怠らず綺麗にしていることで、不動産の価値は大きくは下がらないんだとも感じました。

査定に関して、今はネットで例えば「イエイ」ですとか「アットホーム」等で、数社に手軽に査定を申し込み比べられますので、それを目安になさるのはとてもいいと思います。

私は愛知県岡崎市に在住していますが、実家に住み替えするために、昨年（平成26年）3月に慣れ親しんだマンションを売却することになりました。

不動産の売却にまず最初に必要な事は、できるだけ多くの情報を集める事だと思っていました。その情報源として私自身が利用したのは無料オンライン一括査定の「イエイ」で（他にもネットには沢山の業者があります）、大変役立ちました。

簡単な項目を入力するだけで、その日のうちに10社の仲介業者から査定額の提示があり、その後、業者担当者から電話での査定額の説明および物件売却の要望依頼がありました。業者担当者と電話対応を行なう事をためらう方もみえるかと思いますが、少しでも高く売却するためには努力を惜しまず行動しましょう。

その10社の業者の中で、ぜひ面会したいと申込まれた3社の担当者と電話対応をした中で、一番熱意があり、この地域の物件売却の実績のある業者「ハウスボカン」の担当者と2度面談して、専属専任契約を結びました。

その中で、こちらの要望事項をネット媒体に載せる時に反映する事と、1週間ごとに必ず連絡を取りお客様からの反応を分析して次週の計画を相談する事で、常に物件が色あせない様にしました（例としては、写真変更・売却価格変更・セールスポイント追加等）。

幸いな事に、ネットにアップして3週間で買主さんと出会える事が出来ました。売却額は925万円で、必要経費（手数料他）は34万円でした。

当方の物件売却が短期間で成立した大きな要因は、①物件のアピールメッセージに「駐車場を2箇所確保」している事と、②年一度の「花火大会」の花火をマンションの正面から観ることが出来ること（眺望が良いことの表現）です。

また併せて、買主の方に好印象を与えることができたことも挙げられます。妻が「掃除と断捨離」が大好きであったため、買主の方の突然の来訪にも関わらず、整理整頓された室内に感心して頂けました。

課題としては、少し売却を急いだ事で目標希望額に25万円位足らなかった事です。また、住宅ローンの支払い残高が残って無かったため、売却損は発生しませんでした。

これから不動産を売却される方は、他人よりもちょっとでも工夫・努力をされることで「早期売却」「希望売却額」が実現すると思います。そして何よりも大切な事は、「ネット媒体」の活用を図ることが大きな要因だと思います。

以前から自宅の不動産売却は考えていたのですが、売却の経験があるわけではありませんでしたので、実際にとりかかるには決心が必要でした。

中古戸建てを売却するにあたっての注意点や手順はネットで確認してみましたが、実際に取引を行った結果、おおよそのガイドラインはわかっても、詳細はその取引で初めてわかる場合もあるということを実感しました。

まず、静岡県浜松市の不動産業者の中から希望の業者を選択できましたので、ネットからの一括見積もり査定をお願いしてみました。希望する複数の不動産業者と迅速に連絡が取れ、査定額や担当者との相談も短期間で予定を決めることができました。

最終的には7社と相談してみましたが、そのうちの3社でさらに話を進めてみました。ここで時間がかかりましたが、相談の際に買い取り可能という対応を提示いただいた日本住宅機構に、昨年6月から期限を決めての専任仲介でお願いしました。

予定していた5か月で売却が成立になり、1,600万円で決断する運びとなりました。

中古不動産の取引の際には、お願いする不動産業者の選択も慎重になりましたけれど、それだけではなく、物件の買主さんもご自分でよく選ばれることをお勧めします。中古物件の場合には売却金額だけではなく、受け渡す際の内装の状態や庭の様子など、細々とした点までが問題の対象になります。何を残し、どこを処分するのかなどを話し合わなければなりません。

今回の売却金額はほぼ妥当かと思われ、家屋・土地ともに現状のままでの話でしたので、税金の心配は必要ありませんでした。

一括の査定依頼で複数の業者と話してみると、査定額の違いと査定額の理由などの現状が明確になりますし、相談の際に不動産の知識を勉強することもできると感じました。査定を依頼してから、相談を経て業者との契約までは3か月かかりました。

ご希望の売却額がある場合には、長期的に買主を探すことになる場合もあるそうなので、ご自分の時間と気持ちに余裕の持てる時期に始めることをお勧めします。

当時私は２ＤＫの賃貸を借りて住んでいましたが、２年前に子どもが産まれたこともあり、新築マンションに住みたいという奥さんの意見を尊重して（後々のことを考えると従った方が良いと考えて）新築マンションの購入を考えるようになりました。
当然中古マンションの住宅ローンがまだまだ残っているため、住宅ローンが通るわけなく悩んでいました。

その頃、両親は実家の住宅ローンの返済が終わっていたため、中古マンションの住宅ローンの名義変更を相談しましたが年齢的にも名義変更できず、また一括キャッシュで買えるだけの貯金もなく断念しました。

仕事帰りの電車の中でネットで情報収集していたときに偶然に一括見積査定サイト「イエイ不動産」を見つけました。
「何も動かないよりは、マシかなぁ」くらいの軽い気持ちで一括登録しました。

中古マンションの大体の情報をサッと入力すると、担当エリアの不動産会社５社がひっかかり、早速査定依頼。それが昨年の5月末くらいです。

その翌日から早速連絡があったので（早い！）両親に連絡して現地で査定してもらうようにお願いしました。週末には、そのうち３社の営業と会って話を聞きました。

初めて知ったのですが、契約には「専任媒介契約」と、「一般媒介契約」というものがあるそうです。不動産会社からすると、専任媒介契約を取りたがります。

「専任媒介契約」は仲介業者を１社に絞って契約するため、担当の会社以外との契約はできません。しかし、その分ヤル気が違います。営業しても無駄にならないためです。

「一般媒介契約」は仲介業者複数と契約でき、買ってもらえる機会が増えます。
ただ、会社からすると、無駄になるかもしれないので、あまり積極的には営業してくれない…かもしれません。
私は少しでも早く売りたかったので、機会の多そうな「一般媒介契約」にしました。

１週間ほどした６月初め「三井のリハウス」こと三井不動産リアルティ株式会社から連絡が。「突然ですが、明日１組お客様をご案内させていただきたいのですが・・・」（リハウス！仕事が早い！）

そのお客様は、下の階の空き部屋を見にきていた方でした。
マンション自体は気に入っていたらしく、ほとんど買おうと決めていたところ、たまたま私の部屋が売りに出されたことを知って、連絡をくれたそうです。

実際に事務所として使っている状態を見てもらい、引っ越した後のイメージがより強くなったようです。
その翌日、案内したお客様から購入したいとの連絡をいただきました！

以降は営業マンを通じて、２回ほど価格交渉した結果、1,630万円で売却となりました。
仲介手数料は59.2万円。
※売買価格×3%＋6万円 そこに消費税8%を加算した金額に相当するそうです。

購入時は1,850万円だったので、売却損は220万円です。
ですが私の目的は、ローン残高を０にして、名義を空けることでしたので、50万円弱が余ったので、ラッキーでした。

しかし、余りが出ても税務上は赤字ですので、今年２月末に確定申告してきました。
2015年7月末に売却契約を行い、一括査定から約２カ月ほどで売却できてしまいました。

◆僕が売却に成功できたと思う点
次の３点です。

①出来る限りで良いので早く行動すること
出来る範囲で良いので、まずは行動することが大事だと思います。
僕のケースだと、携帯でネット検索して、一括見積サイトを見つけて即登録。
早ければ早いほど、可能性が広がります。

②融通を利かせる
これも可能な限りですが、見込みお客には融通を利かせた方が良いです。
「今度の日曜日に一度内覧したいんですが・・・」
「床のキズが気になるので、リフォームしてほしいんですが・・・」等々。

日程はある程度融通を利いてあげましょう。対応が早いと好印象です。
リフォームは時間とお金がかかりますので、担当の営業マンを通した方が良いでしょう。

僕はリフォームを要望された時に、リハウスの営業さんに、リフォームの見積を依頼して
金額を提示して、その分を売値にプラスしてくれるなら～と答えました。
（リフォームはもういいですと返ってきました（笑））

③金額交渉は営業担当を通す
可能な限り高値で売りたい！と思うのですが、常識の範囲内で。
どのあたりが妥当かは、営業担当とよく相談した上で決めましょう。

内覧の時に、「やっぱり少しでも高く売りたいですよね？」と聞かれ、
具体的な金額の話になりそうでしたが、お金の話はしませんでした。

「今回は内覧していただくことが目的です。買うかどうかはお客さん次第です。
もし気に入っていただけたら、金額の話は営業さんを通してされた方が良いですね。
なので、今日のところはじっくり見てください＾＾」

と答えると、笑顔を返してくれました。

後日、やはり買いたいという連絡をもらいましたが
「1,530万円なら即決する」と言われました。
（僕は1,730万円で広告出しているのに、200万もまけてくれと！）

もしあの場で200万円もまけろと言われたら、どうなっていたか（笑）
リフォームしたいということもあり、1,630万円で契約しました。

◆売却を考えている方へ
少しでも早く不動産会社と会ってプランを立てることをおすすめします。
一括見積サイトの登録は簡単でした。僕は「イエイ不動産」でしたが、
ある程度の売りたい物件の情報を記入すれば、見積登録できます。

「少々安くても早く売りたい」のか、
「長くかかっても良いから少しでも高く売りたい」のか
その人に合ったプランを提案してくれる、プロである不動産業者の仕事です。

仲介手数料は売却成立してから発生しますので、
相談やプランを立てるのは無料です。
また、自分に合った営業マンに出会えるかも運かもしれません。

そのためにも早めに複数の会社の営業マンと会っておいた方が良いでしょう。
そのためのツールとして、一括見積サイトはおすすめです。

今回のマンション売却にあたり、一括査定も利用しました。すぐに売却（買取）を希望される方には非常に便利だと思います。電話がかかってきますが、一度の入力で複数社から連絡があり、対応は大変なものの、最も高い値段ですぐに見積もり・売却ができるからです。ただ、私の場合は「売れたら引っ越したい」「どうせ売却するなら自分の売りたい値段で買ってくれる人を探したい・仲介をお願いしたい」という考えだったので、値段も自分で決めることもあり、必ずしも必要ではなかったかもしれません。いかに多くの顧客を持ち、多くのユーザーにリーチできる媒体に露出している不動産業者か、という点が重要になるのかもしれません。

※本記事は2014年にマンションを売却された方の体験談です（手数料や価格などは当時のものです）。

マンションは1,390万円で売却しましたが、売却にあたり仲介手数料515,160円と抵当権抹消費用18,200円の費用がかかりました。また、私たちは自分たちで室内クリーニングを行いましたが、クリーニング用にスチームクリーナーと各種洗剤を購入したので、20,000円ほどの費用がかかりました。
まだマンション売却に伴う税務申告は行っていませんが、築26年のマンションを中古で購入し、5年後に購入時より200万円近く低い金額で売却したので、売却損・売却益はほぼ発生しない計算になります。税務申告は、2014年度の確定申告として2015年3月に提出予定です。

あとから分かったことですが、一括査定をいただいた5社の中に、該当するエリアのマンション売買で多くの実績を残している不動産会社が含まれていました。もしそちらに仲介をお願いしていれば、もう少し高い金額で売却できたのではないかと悔やまれます。
一括査定サイトに申し込んだ後は、査定をいただいたすべての不動産会社から最低でも数回、多いところでは10回以上、メールや電話で連絡が来るので、煩雑になって情報を見落としがちです。しかし、もっと時間に余裕があれば、各不動産会社と十分にやり取りができ、自分に合った不動産会社を見極めることができたと思います。やはり一括査定サイトを利用するときは、頻繁に連絡を受けることを想定した十分な心構えと、時間的な余裕を持つことをおすすめします。

媒介契約後、はじめての内覧が入ったのは価格を下げてから1ヶ月半後でしたが、その方に気に入っていただき、売買契約まで漕ぎ着けることができました。マンションの売り出し後は、日々の清掃と整理整頓を心がけたので、内覧の際に好印象をいただきました。
また、どこかのマンション売却情報では「ペットは悪印象なので隠したほうが良い」と書かれていましたが、小動物だったので内覧時もそのまま室内でペットを飼っていました。売買契約書にはクリーニングについての記載はありませんでしたが、きれいに掃除をして（ある意味当然ですが）、中古マンション購入の経験がある買主さんの関係者の方にお褒めいただきました。
売却直後に、台所の水栓のゴムパッキンが紛失していることが発覚し、買主さんにご迷惑をおかけしましたが、文句ひとつ言われることなく良好な関係を築けており、マンション売却から2ヶ月が過ぎた現在もクレームひとついただいていません。

やはり、家やマンションを売るときは、次の買主さんが気持ちよく住めるように、いつも以上に清掃に努めることが大事だと思いますし、それが結果的に好印象を与えると思います。また反対に、その他の面では、変に取り繕うよりも自然でいるほうがスムーズな取引ができ、契約後もクレームを受けづらいと感じました。

※本記事は2014年にマンションを売却された方の体験談です（手数料や価格などは当時のものです）。

• 仲介手数料（約100万円）
• 印紙税（1.5万円）
• 抵当権抹消にかかる手数料（2.5万円）
• 繰り上げ返済手数料（5万円）
• 登記費用、固定資産税等精算金（4.3万円）

　上記について、親族からの不動産取得にかかる贈与の特例を利用して新たに取得した物件の頭金とし、確定申告時に上記の費用を持ち分に応じて費用按分を行い、贈与額の確定および贈与税の支払い（数千円）を行って確定申告を実施しました。
　売却については、非常に人気が出やすい間取りである点および交通の便の良さから短期で決まると想定しており、その通りに早く買い手がついたため、当初の提示価格からの価格交渉も一切なく売却手続きを行うことができました。特に、売却前に水回りの一斉清掃（仲介会社負担、約4万円相当のサービス）を行ったことで、買主が物件に非常に好印象を持ち、高値・早期での売買成立に至ったと考えられます。一方で、あまりにあっさり売却ができたため、もう少し高値での売却もできたと考えています。これは、新居が停止条件付きの売買契約となっていたため、価格の決定に関してあまり強気に出ることができなかったという点が課題として残りました。また、近隣事例も多くなかったことから、売却価格が低すぎたという可能性は否定できません。
　今後売却を考える方については、実際に不動産売却を申し込んでからはかなりスピーディーに物事が進むことや、私のように所有物件の売買が購入物件の契約締結に関する停止条件の対象となっている場合、思い通りの売買価格設定ができない可能性もあるため、事前に一括査定サイトなどを活用し、売ろうとしている物件の「市場価値」を知っておく必要があると考えています。正直、不動産会社の情報はどの会社も大して変わらない（レインズに登録されればどの会社でも見ることができる）ため、信頼できる不動産会社の選定という意味でも、一括査定を行うことで事前に不動産会社の担当者と話もでき、有意義な売却活動につながると思われます。

まず、今回の売却は買取ではなく「仲介」による売却を選択しました。要した日数としては、専任媒介契約（売却を依頼する契約）を結んだのが2014年6月で、その後購入希望者が現れ、売買契約を結んだのが同年9月、引渡しと残金の受取りが翌月10月でしたので、売却を依頼してから3.5ヶ月で売却手続きが完了したことになります。なお、冒頭でも触れた通り、今回売却したのはマンション（仙台市泉区内／築21年）ですが、新築で購入後、入居せずに法人用の社宅として賃貸していたものです。ちなみに売却金額は1990万円でした。

次に、仲介した不動産会社についてもお話します。当初、複数の業者へ同時に査定依頼ができる「不動産一括査定サイト」に興味を持っていました。こちらからアクションを起こさずに、複数社に査定依頼ができるのは便利だと思ったからです。そこで、売却経験があった知人に相談したところ、立て続けに電話が掛かってきたり、頻繁にメールやDMが届いたという話を聞いたので、サイトを利用するのは控えることとし、知人が勤めていた「三菱地所リアルエステートサービス㈱」に依頼しました。

売却で発生した費用についても触れておきます。まず仲介手数料は、正規の金額（売却金額の3％+6万円×消費税）から知人紹介扱いということで10％引きにしてもらい、638,604円でした。他にリフォーム費用として約70万円、官公庁書類費用として約2千円をそれぞれ加え、総額約135万円の支出となりました。なお、売却に伴う税務申告については、平成27年2月の確定申告にて行う予定ですが、購入金額と売却金額、償却期間などから判断すると、譲渡所得税は掛からない見込みです。

今回の売却では成功した点と反省すべき点がありました。まず、成功した点は、9月上旬に専任媒介契約期間が終了して一般媒介契約に切り替えた時に、当初の売出価格2160万円から2000万円を切った1990万円に価格改定したことでネット検索のヒット数が増えたものと思われます。さらに、地域で実績のある業者にも依頼して三菱側にプレッシャーを掛けたこともあり、その後、オープンハウスが立て続けに3週（三菱2週、地域店1週）行われ、購入を希望する方が現れました。結果として売却依頼日から契約まで3ヶ月、引渡しまで3.5ヶ月と比較的早期に完了できたと思います。次に、反省すべき点としては、仲介業者が専任媒介期間中に他社への情報公開を控えていた節があったのですが、指摘しませんでした。また、価格改定の下げ幅が大き過ぎたのではないかとも思っています。他社公開や価格改定など、もっと不動産会社に対して主張・相談すべきだったと思います。知人依頼ということで、遠慮があったのかも知れません。

最後に、今後売却を検討されている方に2つほどアドバイスを付け加えさせて頂きます。1つ目は、私は専任媒介契約を選び、通常の媒介期間（3ヶ月）としました。これをもっと短くして、業者にプレッシャーを掛けることも有効だと思います。私のケースでも専任媒介期間満了後の一般媒介切り替えの際に、他社を参入させたことで実際にいろいろと動き出しました。2つ目は、リフォームについて、掛けた金額がそのまま査定アップや売値アップにはつながらないことです。最低限清潔に見える程度で十分かと思います。また、一括査定サイトについて、前述の通り利用しませんでしたが、連絡方法の指定や電話・DM不要などの対応を取ることで、有効に活用できるのではないかと思います。

買取では査定が低かったので、仲介にし一般媒介契約で株式会社ナイス、大京リアルド、有楽住宅土地販売の３社と契約しました。

実際の希望価格も2,600万円でしたが、100万円を上乗せして2,700万円で売り出しました。

売却活動開始後、反響は大きく週に2-3人、見にこられ対応が大変でしたが、なかなか成約には至らず２ケ月が過ぎました。

また一般媒介契約をしたいという別の不動産会社も多く来て、それまでの３社が連れて来られた買主候補も別の会社の顧客が多かったので、その中で一番顧客の多かった三井のリハウスと売却活動開始２ケ月後に４社目追加で契約しました。

一般媒介契約を最初に結んだ3ケ月後に、引越先のリフォームも完了したので、売却中のマンションから引越しをしました。また、引越し当日、最初に契約した3社の中で一番熱心だった株式会社ナイスと次の３ケ月契約をしました。

引越し当日、三井のリハウスから翌日、お客様を案内したいという連絡があり、まだマンションの方掃除もしてない状況でしたが、翌日、軽く掃除をして立ち会いをしたところ、その日のうちに2,500万円なら購入したいと電話があり、売り出し価格との間の2,600万円で成約に至りました。

売却時に発生した費用は仲介手数料の882,000円と契約書の印紙代15,000円です。

新築4,000万円の購入に伴う売却だったため、約1,500万円の売却損が出ました。分離部分そのまま書類を揃えて確定申告しました。

売却活動成功にはまずは信用できる不動産会社選びが重要と思います。現在は一括見積もりなど、比較サイトが充実して、昔より情報量が多いと思いますので、充分に活用されるとよいと思います。

次に物件の見せ方も重要と思います。66.6㎡は微妙な広さだったのですが最上階東南角、ベランダからはみなとみらい、富士山も見えるという状況で苦戦したのは物件がより狭く感じられたことが大きいと思います。実際、引越し後、最初の案内で成約しています。

あとファミリー物件の場合は不動産会社の営業だけに頼らず自分も立ち会いの際はなんでも説明できることが重要かと思います。私は元々、地元なので、ほとんど説明できましたが、私と子供が通った幼稚園が廃園になったのは逆風でした。他の幼稚園のことはまるっきり知りませんでしたが、調べて、答えられるようにしておけばよかったかとは思ってます。

最後に私がこのマンションを売却した際、売り出し後、下の階の方が希望価格での売り出しを諦めてしまったということがありました。この方は私の売却後に売却されましたが、同時期に１つのマンションで複数売り出すのは難しいと思いますのでそのようなタイミングも重要かと思います。

こちらは節税・投資マンションとして購入し、以前より売却の勧誘の電話は多くありましたが、前年の秋頃から提示される金額がローン残高に近いものになり、節税効果が減ってきたため売却をすることにしたものです。

この物件は投資物件であること、成約に至らなくても急ぐ必要はないことから、買取ではなく仲介にし、専任媒介契約で投資物件の仲介契約実績のあるSBA社（SUNBROAD ASSET）と契約しました。

売却時に発生した費用は、仲介手数料の349,650円と契約書の印紙代10,000円ですが、マンションを賃貸に出していて、賃貸管理会社そのままでオーナーチェンジとして購入される買い手が見つからなかったため、賃貸管理会社に家賃2か月分の解約違約金が発生しました。

売却活動は以前にも行ったことがありますが、そもそも不動産売却で問題なのは、不動産仲介は売り手と買い手の合意で成立するものなのに、不動産会社の多くは売却の契約をした瞬間から、お金を出す買い手がお客様意識になってしまうことだと思います。専任媒介契約だと余計に悪いかもしれません。

一般的に商品を店頭に並べ、消費者が購入しないと不良在庫・廃棄になってしまうので値引きするのに近い感覚かと思いますが、現実、投資マンションの場合はそれとは全然違います。節税効果が減ったら買い替えがベターなだけで、決して弱気で売る必要はありません。

最終的に売却価格900万円の話を持って来たので、私に賃貸契約の違約金が発生することで20万円上乗せしてもらい、節税で多少戻せることを買主に説明し、920万円で合意しました。

売却が本年（2014年）のため、まだ確定申告はしていませんが、計算したところ売却損が出ます。分離部分はそのまま書類を揃えて申告予定です。

最後に、売却を成功させるために、事情が許せばですが、買い手が多く売り手のライバルが少ないタイミングを狙うのが重要だと思います。相続税対策として不動産投資のブームが、売却に良いタイミングだったとも言えます。

反省点としては、一般媒介契約で複数社と契約していれば、オーナーチェンジとして購入される買い手が見つかったかもしれない点で、やはりよほどの理由がない限り専任媒介契約は避けた方がよいと思います。