不動産・マンションを高く売るコツ！

2013年4月、兵庫県神戸市内の戸建て住居を売却依頼することに。不動産に関しては知識ゼロ。

まず査定といってもネットなどによる一括査定か、不動産屋と連絡を取り合い査定してもらうかですら悩む。しかし、土地の相場価格だけでなく内覧もしてもらい、対面で色々と話した結果の査定を知りたかったので、自ら3社を決めて査定を依頼。3社とも同じような査定であったので、CMなどでよくみかける大手に2013年4月に専任媒介契約でお願いした。

結果、担当者との相性もあまりよくなくアクションも起こしてくれず、あげくのはてに店舗自体が三宮にあるので売却依頼した自宅周辺の家を探しに来る客はほぼいないので……と言われた。怒りおさまらずに不動産屋を変える結果に。

その後、初めの査定の際に来ていただいた近所にあった福屋不動産と専任媒介契約。すぐに内覧希望が。不動産屋選びは大手の名前で選ぶより、地域密着型の店舗にするべきだと心から思う。

内覧希望の連絡がいつあるかわからないため、常に家をきれいに保たないといけないことが大変であった。内覧の際はリビングに残りついて回らない方がゆったりと見てもらえる。最後にお勧めのポイントだけはさらっと伝えることは忘れずに。クローゼットの中も部屋もすっきりシンプルに。夏は全部屋涼しく明るく、冬は全室暖かく明るく。は絶対条件であると思う。

不動産屋を変更してからはスムーズに進み、2013年11月に2,680万円で売却。家が売れた理由は築浅、角地、駅近であった。まだ築浅ということもありローン残債が結構な額であったため、値引き交渉にも応じたことによって50万円ほど上乗せが必要であった。新築戸建が安くで出回り始めている地区であったため、新築と中古の値段があまり差がない状態であったため、値引きはせざるを得なかったために応じた。

期間的には不動産屋の変更などもあったため7か月ほどかかったが満足している。

今回、大手よりも地域密着型でその土地に詳しいことプラス担当者のあたりによるなと学んだ。不動産屋選びがとても重要になると思うので、選ぶ際には慎重に決めることをお勧めする。

私は先月、主人名義のマンションを売却しました。売却の理由は、引っ越しです。親名義のマンションが空き部屋になり、主人のマンションを手放して貯金をしようと思い、売却を決意しました。

売却を決めてからまず行ったのは、仲介をしてもらう不動産屋さん探しです。知り合いの不動産屋さんに最初に相談しましたが、家から少し離れたところだったため、「その地域に強い地元の不動産屋さんのほうがいい」とアドバイスをもらいました。

マンションのポストには毎日のように「売ってください」などと書かれた不動産屋さんのチラシが入っていたので、その中の一つに電話をしてみることにしました。三井のリハウスという不動産屋さんです。対応もとても丁寧で、翌日に自宅まで来てくださり、近辺の売却相場などを教えてもらいました。

築11年ということもあり、相場は1,200万円前後でした。部屋の数は3LDKです。大阪市内の15階建てで12階の高層階なのと、駅前1分だということもあり、相場より高めの1,390万円で出すことにしました。そして私たちは、次の引っ越し先にすぐに引っ越しを済ませ、マンションは空き部屋にしました。

土日には必ずオープンハウスをしてくださり、毎週数組が見に来られていましたが、駅前なので「電車の音が気になる」という理由からなかなか決まらず、1,350万円まで値下げしてようやく売却が決まりました。ここまでで、売却に出してから10か月かかりました。

売却時には、登記代4万5千円ほどと仲介の不動産屋さんに払う手数料が50万円かかりました。マンションを購入時は1,380万円だったので損をした形にはなりますが、賃貸で家賃を払うことよりは安く住めたことになるのであまり気になりませんでした。

ローン残高は売却費用で相殺でき、手数料のみ一部を自腹で支払った形なので満足な取引でしたが、次回また不動産売却をすることがあるなら、数社から見積もりをもらいたいと思いました。一社のみに査定をしてもらい、その不動産屋さんに最後までお願いすることにしたので、他の不動産屋さんならどの程度の見積もりを持ってくるのか、仲介手数料などは違うのかなどを知りたいからです。

しかし、よくネットなどで一括査定という広告がありますが、あれを利用する気はあまりありません。引っ越しの時に一括査定を利用して数社から見積もりをとりましたが、メールや電話がたくさん入って断るのが大変だったからです。

今後不動産の売却を考えている方は、売却物件の地元の不動産屋さん数件に見積もりを依頼することをオススメします。私はたまたま一社目でいい担当の方と当たりましたが、知人の中には担当の方と気があわず、後々不動産屋さんを変えて手間がかかったという人もいたからです。

また、物件が売れるまでは手数料など費用は一切かからないので、売るか迷っている方は一度出してみるのもいいかもしれません。なるべく理想に近く売却するには、担当の方の営業力に大きく左右されるので、今後売却を考えている方は不動産屋さん選びを重要視してほしいと思います。

1年ほど前に売却を行いました。理由は、結婚により相手（主人）がマンションを購入したため、私自身が所有し住んでいたマンションを手放す為です。

築年数が浅い方だったことと、居住していた場所が市内中心地（大分市）であったこともあり、売却を依頼してから買主が決まるまで1か月と非常に短期間で、且つ金額も2,080万円といい金額で売却が成立しました。

売却仲介をお願いしたのは「株式会社ベツダイ」という会社。地元では新築戸建・マンション・中古物件・賃貸・リフォーム等、不動産の総合デベロッパーとして名を知られている会社です。

仲介態様は専任媒介契約を結びました。一般より専任を選んだのは、一見、一般媒介の方がいろんな業者にお願い出来て、窓口が広がってすぐに決まりそう……という印象がありますが、不動産業者の立場からすると専任媒介契約の方が自社だけで扱っている物件になるので、利益が他の不動産会社へ流れることもないから一般媒介に比べると力を入れやすい……ということを聞いたことがあったからです。

売却までもスムーズに流れましたが、売却時に発生する費用についても事前に説明があった為、あとで予想外の出費となったものはなかったです。発生した費用としては「仲介手数料」「契約印紙」「抵当権抹消＆司法書士報酬」がありました。その他場合によっては引越費用も発生すると思います。

幸いにも売却時に損がほとんど出ませんでしたので、税務的にも特別な手続きはなかったように思います（もしかすると不動産会社の方からのいろんな書類に何かあったかもしれませんが……）。

今回の売却での成功した点とすれば、前にも書きましたが依頼する会社を一社に絞り、そこの担当営業の方と懇意になる、『いいお客さん』になることだと思います。単純に仲良くなることとは違いますが、担当の方も仕事とはいえ人間ですから（笑）、気持ちの上で『早く売却してあげたい』と思われる人になることも一つあると思います。一般媒介の場合だと、『自分のところが売らなくてもよその不動産会社で売れるだろう』という気持ちが働いて、正直その売却にそこまで熱心にはならない面もある、ということを聞きました。

課題にしたい面とすれば、今回は運良く希望額に近いところで売れましたが、素人とはいえ、自分自身で知識を入れておくことは大切だと思います。ネットに感化された知識とかではなく、周辺の同じような売却物件の金額とか過去に成約された金額とか、住んでいる地域の相場等……賢い売主になる努力も必要だと思います。

上記内容がアドバイスも兼ねていますが、他にいうとすれば、売る時期を選べるなら『買い手のいる時期』を選ぶこと！　一般的に人が動く時期（異動・進学等）は需要（買い手）が多くなるため、同じ物件を需要の少ない時期に売るよりも高値で売却される確率が上がります。

また、築年数の古い戸建・マンションを売る際に綺麗にした方が売れるだろうと思いリフォームなどされる方がいますが、あまりおすすめではありません。リフォームをするともちろん綺麗になり見栄えが良くなりますが、その分高い値付けになる為、「古いのに高い」物件となり、買い手がつきにくくなることもあります（もちろん綺麗だから買い手がつく場合もありますが）。内部のリフォーム等は次に住む人の好みもありますので、売却前に下手にお金をかけず、古いまま安く売る方がいいのでは、と思います。

また、一括査定サイトなるものも有りますが、マンションなら過去の事例で大きくずれる金額は出ないようですが、戸建の場合は大まか過ぎる金額までしか出せません。どちらにしても実物を見ないと正しい査定金額は出ませんので、売る売らないは別として、複数の不動産会社での金額を知りたいのなら、それぞれに自宅に来てもらって査定する方が効率がいいと思います。

ちなみに、『査定金額』は『売却金額』ではありません。査定金額を参考にどんな金額をつけようが自由です。要はそれに買い手がつけばいいだけの話。査定金額とは、過去の事例から弾きだした『売れるだろう基準金額』です。

色々おすすめな点をあげましたが、一番大事なのは、信頼して任せられる営業マンかどうかではないでしょうか。会社そのものの信用度ももちろん大事ですが、接するのは一人の営業マンです。『この人なら任せて安心』と思える人かどうかが最終的な満足につながると思います。以上のことが参考になれば幸いです。

10年間、埼玉県さいたま市内の分譲マンションに住み続けていましたが、自宅から最寄り駅まで歩いて15分かかることや、最寄駅から当時の勤務先まで1時間20分ほどかかることから通勤に不便に感じ、利便性の高いマンションへの住み換えを検討するようになりました。

マンションを売却するにあたっては、大手企業に仲介を依頼したいと考えました。なぜ大手企業かと言いますと、大手企業は社内規則がしっかり制定されており、担当者個人の裁量が入る余地はほとんどないだろうと考えたからです。なおかつ、必要に応じていつでも打ち合わせができる距離の会社ということで、東急リバブルと専属専任媒介契約を締結しました。

一般媒介契約ですと、複数の仲介会社に依頼することができますが、広告宣伝する予算があまり出ないそうです。広告宣伝予算が最もでるのが、専属専任媒介契約だそうです。

2012年6月に東急リバブルと契約を締結し、販売活動が始まりました。東急リバブルが査定した金額は1,150万円でした。ちなみに、同じマンションの同じ広さで同じ間取りの部屋が、前年の2011年に1,280万円で成約しています。これらを前提に、私は欲張って1,350万円で売りに出しました。

東急リバブルの担当者は、20代の若手社員でした。おそらく不動産価格としては安値圏の物件のため、経験豊かなベテランより若手を担当させたのだと思います。

広告宣伝の手法としては、Yahoo不動産への掲載と、近隣の賃貸マンションや賃貸アパートへのチラシ配布がメインでした。

専属専任媒介契約ですと、週に1回、営業活動の報告がきます。営業活動は何をやったか、問い合わせが何件あったかなど。当初の1か月間で問い合わせが15件くらい、実際の内見が5件くらいありました。これは順調だと思い、すぐに決まるだろうと高をくくっていました。購入希望の申し込みも受け、先方が銀行に住宅ローン審査を受けるところまでいきましたが、審査がおりないということが2回ありました。

結局半年経過しても売却が決まりません。そこで、2012年12月に東急リバブル担当者と打ち合わせをして売却価格を1,270万円に下げて、広告宣伝費もかけてもらい勝負をかけることにしました。1か月後、購入希望者が現れましたが、20万円の値下げを要望されました。結局、2013年1月になって、1,250万円で売却できました。

マンションを売りに出してから、成約に至るまで7か月費やしました。自分としては予想外に時間がかかったと思いましたが、その原因は、東急リバブルの査定や、同じマンションの前年の成約実績金額よりも高い金額で売りに出したことだと思います。欲張ってしまったのです。不動産というのは市場価格を基準に考慮すべきと反省しました。

そして、成約を実現できた要因は、現実的な視点に立ち戻り、いわゆる相場価格に引き下げたことだと思います。また、専属専任媒介契約を結んだことにより、東急リバブル担当者と信頼関係を構築し、作戦を考えることができたことも大きいと思います。

1,250万円で売却したのですが、10年前の買い値は1,280万円でした。30万円の損失です。そして、売却経費が①東急リバブルへの仲介手数料として45万6,750円、②印紙代（売買契約書）15,000円、③登記費用（所有権と抵当権の抹消）が2万7,247円でした。個人どうしの取引ですので、消費税は非課税です。損失ですので、税務申告はしていません。

以上のとおり、マンション売却という活動はエネルギーを費やすものです。不動産という高額な資産を売却するにあたっては、仲介会社の能力や、担当者の能力が非常に大きいと感じました。ですから、引っ越しをするときのように、一括査定サイトを利用して機械的に査定金額を収集するのもひとつの方法ですが、事前にインターネットで仲介会社の評判などを調査したうえで個別に面談して相談していく方が良いと思います。特に担当者と信頼関係を築けるか否かという点が重要だと思います。

私の家族の不動産売却の体験のお話です。

不動産の売却を行ったのは、今から20年前の1994年になります。売却を依頼したのが売却した年の1年前になります。売却物件は中古マンション（3DK）で、当初、築30年で居住期間が3年でした。マンションの構造が地下2階、地上6階形式で、地下の2階が駐車場、私の家族（両親と私の3人）の住まいは地下1階でした。売却物件の場所は千葉県千葉市稲毛区黒砂台になります。

売却の形式は専任媒介契約でしたが、業者は直接探したわけではなく、紹介でした。複雑になりますが、そのころ、私は会計事務所に勤めており、同僚にマンションの売却をしたいという話しをしており、その同僚がまた顧客先に話しをしており、その顧客先からの伝手で知り合いに不動産業者の人がいて、その人に依頼しました。その業者は、千葉の蘇我駅前の三幸商事株式会社という会社です。

売却の明細は以下のとおりです。

売却金額　1,130万円（希望価格1,200万円）
購入時の金額　980万円
売却時の費用　不動産屋への仲介手数料 1,130万×3％＋6万円＝399,000円（399,000円×1.03＝410,970円（税込））
印紙代　15,000円
住宅ローンの残債はなかったです。

確定申告の詳細は以下のとおりです。

譲渡所得（売却益）　1,130万円－980万円－（410,970円＋15,000円）＝1,073,910円
課税譲渡所得　譲渡所得（売却益）から3,000万円の特別控除を差し引きマイナス
所得税　ゼロ

売却に関しての成功点ですが、売却時期にマンションの外壁の塗装が完了していて、外観が改善されたこと、物件の場所が3駅（JR稲毛、西千葉、京成みどり台）使用できるという利便性、また、偶然にも知り合いの伝手で不動産業者を紹介してもらい、物件に興味を持ってもらえたことです。

課題としては、売却できるまでに1年を要し、結果的に新しい家を購入した後になってしまったという点です。

これから不動産の売却をお考えのかたは、まずは、複数の不動産屋に査定を早めにしてもらい、相場代金を早めに掴み、相性のいい不動産屋選びをすることをおすすめします。私の家族の場合、新居への引っ越しを先に決定してしまい、時間的に余裕がなく、計画的に不動産屋選びをしていれば、もう少し高く売却できたかもしれません。

また、新居のプラン（賃貸にするのか持ち家にするか）を充分に検討することをお勧めします。私の家族の場合、新居も購入だったので、一時的にローンを抱えました。売却できなかった場合、ローンの返済が大丈夫かという不安を抱えた形になりました（幸い、売却できたので新居のローンは一部、繰上げ返済できました）。後々の経済的負担を考えると、すぐに売却できないで空き家状態になる場合は、新居は賃貸という形も検討されたほうがよいかと思います。