東京の不動産価格の高騰を不安視する声が不動産関係者の中にありました。しかし、本当に高騰した不動産価格が下がるのでしょうか。当時、不動産価格に影響を与える主役は、自宅購入を目的とする人ではなくなりつつありました。少子高齢化で自宅需要の割合は減少を続けています。その他の要因に着目し、価格がまだ下がらない可能性とその理由を、5つの観点から検討してみましょう。
まず1つ目の理由は、民泊です。パリでは民泊が広がったことで賃料が上がり、それとともに不動産価格が高騰しました。通常の借り手は郊外に住まざるを得なくなり、貸し手はより民泊ビジネスを進める結果となりました。一方、当時の日本では民泊は法的にまだグレーゾーンで、実質的には個人レベルでは容認される一方、法人レベルでは処分を受けることもある状況でした。
外国人観光客の誘致推進により、日本を訪れる観光客は増加傾向にあり、2020年に開催予定とされていた東京オリンピックに向けて宿泊需要の一層の増加が期待されていました。一方で供給は不足しており、必要に迫られて民泊が法的に容認される可能性も指摘されていました。そうなれば法人参入が加速し、とりわけ不動産投資信託が参入すれば、不動産価格は大きく動くと見られていました。収益性の高い民泊向けマンションの供給が増えれば土地価格は上昇し、分譲マンションの供給が減ってその価格は高止まりする、という見方です。
2つ目は金融政策です。当時の黒田日銀総裁の任期は2018年3月までであり、その政策目標はインフレ率2%でした。消費者物価指数は当時0%に近い水準で、原油価格が低迷するなかで物価が上がる気配は乏しく、金融緩和は当面続くと見られていました。
3つ目の理由は、東京中心部への人口流入です。日本全体では若年層人口が減少を続ける一方、仕事のある東京への人口移動は続いていました。1980年代後半のバブル期には都心部の価格高騰から郊外へ人が移動する現象がありましたが、当時は世帯構成が以前より小さくなっていることから、郊外への移動は起きにくく、中心部での人口増加と価格上昇が続くと見られていました。
4つ目の理由は、東京の不動産価格が他国の大都市と比べてまだ低く抑えられていたことです。規制緩和を目的とした特区を持つ都市（シンガポール、香港、ニューヨークなど）の不動産価格は上がりやすく、金融市場を持つロンドン、ニューヨーク、上海など高所得者の多い都市と比較しても、東京はなお割安気味とされていました。さらに円安が進めば、海外投資家の資金が集まる可能性も指摘されていました。
5つ目は、高齢者の資産です。日本国内の個人資産の約3分の2は60歳以上が保有しています。その多くは年齢のために労働収入がなく、資産で生活しています。相続で移転している個人金融資産は年30兆円規模とされ、相続税対策としての不動産購入も市場の一定の需要を生むと見られていました。節税をうたう不動産商品が出てくれば、さらに需要を押し上げるという見立てです。
※本記事は2016年時点の市況・見解をもとにした分析記事です。ここで取り上げた民泊の法制度（その後、住宅宿泊事業法などが整備）・金融政策・オリンピック関連の前提はいずれもその後変化しています。最新の不動産市況や制度は、国土交通省の不動産価格指数や公示地価など公的な一次情報でご確認ください。
