アクサ傘下の不動産運用会社が日本の不動産投資ファンドを清算（2016年）

※本記事は2016年（平成28年）8月時点の市場動向をまとめた記録です。相場などの数値は当時のものです。

2016年、仏保険大手アクサ傘下の不動産運用会社が、日本の不動産投資ファンドを清算しました。2012年から運用を開始し、2割以上の収益率をあげていましたが、当時の日本の実体経済の弱さから、すぐには次の不動産ファンドを組成する予定はないとの考えも表明していました。

この清算されたファンドの運用規模は約2億ドル。アクサ・リアル・エステート・インベストメント・マネジャーズ・シンガポールのアジア部門の代表、フランク・クー氏は、日本のオフィスビルは当時売り手が優位であり、不動産の資産価値と実体経済には若干の乖離があると述べていました。

日本国内の不動産価格は、超低金利と融資拡大を背景に上昇を続け、大和不動産鑑定のデータによると2016年第1四半期の都市部Aクラスの床単価は6割以上の上昇をみせていました。これとは反比例に、賃料を収入源とする利回りは低下していました。

こうしたオフィスビルを中心とした商業不動産価格は高値圏を保ち、不動産業向け貸出残高の増加もあって、価格上昇は継続するとみられていました。前出のクー氏も、市場には資金がまだ潤沢であるとの見通しを示し、近いうちに不動産価格の調整があるとは思わないとも述べていました。

とはいえ、海外企業による日本国内の不動産取得は、2016年に入って急激に落ち込みました。都市未来総合研究所の調査では、2016年上半期の外資系法人による不動産取得額は484億円で、前年同期比マイナス86.6％、前期（2015年下半期）比でマイナス89.7％でした。利回りの低下と当時の円高による取得価格の上昇により、海外投資家は不動産市況が良くなかった時期に取得した物件について、売却益の確定に動いているとみられていました。

このような投資ファンドが扱う商業不動産と、一般的な住宅不動産は、完全に価格が連動するものではありません。しかし、こうした投資資金は住宅不動産市場にも流入することを考えると、商業不動産価格の動きは住宅不動産価格を考えるうえで重要な要素です。また、グローバルに展開する不動産ファンドの投資スタンスは、不動産市況を知るための一つの物差しとなります。当時は、商業不動産が売り手優位であったこと、海外投資家が購入済み物件の売却益確定に動いていたことなどが特徴でした。