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マンションを売却した場合、売却金額が購入金額より高いケースまたは安いケースのいずれの場合も確定申告が必要になります。いくつかのケースを確認していきます。
(マンションが購入時よりも高く売れたケース)
このケースで、課税譲渡所得がプラスになる場合、所得税と住民税がかかります。課税譲
所得は、以下のように計算します。
課税譲渡所得= 売却金額- (取得費+譲渡費用)-3,000万円の特別控除
以下、事例を確認していきます。

例1、売却金額が購入金額を上回る場合

平成15年6月1日購入、購入金額3,400万円(土地部分400万円、建物部分3,000万円)
平成26年8月1日売却、売却金額6,200万円

取得費と減価の額

取得費の計算は、以下のように計算します。
取得費= 土地の購入金額 + (建物の購入金額-建物の減価の額) 
今回、土地の部分は、400万円ですが、建物部分は、購入時の3,000万円から建物の価値の減少である減価の額を差し引く必要があります。
減価の額は、建物の取得価額(購入時の代金および手数料等)、耐用年数、残存価額により、計算されます。残存価額と耐用年数の内容は、以下のようになります。

耐用年数 建物の寿命年数です。耐用年数により、償却率が決定します。(償却率は、償却率表参照)計算は、法定耐用年数を用いますが、非事業用(居住用)の建物は、法定耐用年数の通常1.5倍になります。
残存価額 建物の寿命年数時の最低限残る価値です。譲渡所得の計算上、通常は、取得価額×10%となります。
(償却率表)
種別 法定耐用年数(事業建物の場合) 償却率(事業建物の場合) 法定耐用年数(非事業建物の場合) 償却率(非事業建物の場合)
木造 22年 0.046 33年 0.031
木造モルタル造 20年 0.05 30年 0.034
鉄筋コンクリート造 47年 0.022 70年 0.015

マンションのため、鉄筋コンクリ―ト造の耐用年数は70年で、償却率は0.015を適用します。経過年数は平成15年6月1日から平成26年8月1日で11年と2か月で10年になります。(経過年数の1年に満たない6か月未満の場合は切り捨て、6か月以上は切り上げで1年となります。)
よって、減価の額は 3,000万円×(1-0.1)×0.015×11年=445万5千円です。
したがって、取得費は、400万円+(3,000万円-445万5千円)=2,954万5千円となります。

譲渡費用

マンション売却時にかかる不動産屋への仲介手数料は、以下の表から計算します。

(売却手数料の表)
売買金額 手数料
200万円以下の場合 売買金額×5.4%
200万円超400万円以下の場合 200万円以下の部分は売買金額×5.4%、200万円超の部分は売買金額×4.32%
400万円超の場合 売買金額×3.24%+64,800円

よって、上記の表より、売却金額6,200万円×3.24%+64,800円=2,073,600円
また、譲渡するための印紙代は4万5千円とします。
したがって、譲渡費用は、2,073,600円+45,000円=2,118,600円になります。

課税長期譲渡所得

このケースは、所有期間が5年超のため、長期譲渡所得となります。
3,000万円の特別控除を適用し、課税長期譲渡所得は以下のようになります。
6,200万円-(2,954万5千円+2,118,600円)-3,000万円=336,400円
よって、課税譲渡所得がプラスになり、所得税と住民税がかかります。

税金

このケースは、所有期間10年超のため長期譲渡所得の軽減税率が適用されます。
税金の計算は、以下のようになります。

  • 所得税  336,400円×10.21%=34,346円
  • 住民税  336,400円× 4% =13,456円

したがって、税金は34,346円+13,456円=47,802円かかります。

(マンションが購入時よりも高く売れて、かつ買い換えたマンションの購入金額が売却金額より高いケース)
このケースは、(1)と同様に3,000万円の特別控除と長期譲渡所得の軽減税率の併用か、特定居住用財産の買換えの特例の適用の選択適用により、税金を計算します。
以下、事例を確認していきます。

例2、売却金を用いた一括払いによる買い換えが発生する場合

平成15年6月1日購入、購入金額3,400万円(土地部分400万円、建物部分3,000万円)
平成26年8月1日売却、売却金額 6,200万円
平成26年12月1日買い換え、購入金額 6,500万円

  1. 例1と同様に、3,000万円の特別控除と長期譲渡所得の軽減税率を併用すると、所得税+住民税=47,802円になります。
  2. 特定居住用財産の買換えの特例の適用
    購入金額 6,500万円>売却金額 6,200万円のため、譲渡はなかったものとみなされ、税金はゼロとなります。
    したがって、この場合は、特定居住用財産の買換えの特例の適用をしたほうが、①の場合より、有利となります。

(マンションの売却金額が購入時の金額よりも安くなって譲渡損失が出て、かつ買換えたマンションのローンがあるケース)
 このケースは、他の所得と損益通算する特例および翌年以降3年以内の各年度の総所金
額等からの繰越控除の適用があります。
以下、事例を確認していきます。

例3、住宅ローンによる買い換えが発生する場合

平成15年6月1日購入、購入金額3,400万円(土地部分400万円、建物部分3,000万円)
平成26年8月1日売却、売却金額1,500万円
平成26年12月1日買い換え 購入金額3,000万円(住宅ローン20年)
給与所得 350万円

取得費

(1)と同様で、2,954万5千円になります。

譲渡費用

不動産屋への仲介手数料 1,500万円×3.24%+64,800円=550,800円、印紙代1万円とします。
したがって、譲渡費用は550,800円+1万円=560,800円となります。

譲渡損失

譲渡損失を計算すると以下のようになります。
1,500万円-(2,954万5千円+560,800円)=△15,105,800円

繰越控除

  1. 譲渡した年(平成26年)給与所得と譲渡損失を損益通算します。350万円-15,105,800円=△11,605,800円(2年目へ繰越)
  2. 2年目(平成27年)350万円-11,605,800円=△8,105,800円(3年目へ繰越)
  3. 3年目(平成28年)350万円-8,105,800円=△4,605,800円(4年目へ繰越)
  4. 4年目(平成29年)350万円-4,605,800円=△1,105,800円→切り捨て

(マンションの売却金額が購入時の金額よりも安くなって譲渡損失が出て、かつ購入時のローン残高が売却金額を上回る場合)
  このケースは、譲渡損失のうち、住宅ローン残高を超える場合の差額を限度として、その年の損益通算及びその年の翌年以降3年間の各年度の所得金額等から繰越控除の適用があります。
以下、事例を確認していきます。

例4、売却金額が購入金額(および住宅ローン残高)に達しない場合

平成15年6月1日購入、購入金額3,400万円(土地部分400万円、建物部分3,000万円)
平成26年8月1日売却、売却金額1,500万円
(売却契約前日の時点で、住宅ローン残高あり、残高2,500万円)
給与所得 350万円

譲渡損失

例3と同様に、△15,105,800円

住宅ローン残高-売却価額

2,500万円-1,500万円=1,000万円

損益通算できる金額

△1,000万円(15,105,800円>1,000万円)

損益通算

  1. 譲渡した年(平成26年)給与所得と譲渡損失を損益通算します。350万円-1,000万円=△650万円(2年目へ繰越)
  2. 2年目(平成27年)50万円-650万円=△300万円(3年目へ繰越)
  3. 3年目(平成28年)350万円-300万円=50万円(繰越なし)

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