中古マンションの売り時を逃すな
2016年11月14日
新築住宅の価格高騰を受け、中古マンション市場が活況です。中古マンション相場上昇により、売り手が売却益を手にする例もあり、在庫は増加、一部中古マンションは価格の上昇傾向が継続しています。
東京カンテイによると8月の希望売り出し価格（70平方メートル換算）は東京都が4809万円、神奈川県は2710万円。前年同月比でそれぞれ、10.5％、７％上昇しています。特に23区の価格上昇は激しく、希望売り出し価格平均は5279万円となっています。東京都区部の人気エリアに限っていえば、一般の人々の実需を離れ、投資目的や節税目的で購入する人も多く、2015年の平均価格は6732万円と、12年に比べ約1450万円の上昇です。こうした超過気味とも言える新築需要が、中古市場に向かっているとも言われています。
一方、「昨秋以降の著しい在庫増加のため、価格が高すぎ、投資に見合わないという判断が出始めた」という声もあります。レインズによる調査によると、東京都の８月末の在庫件数は2万5237件。前年同月と比べ28％増。在庫単価は１平方メートル76万300円と８％上昇。安い物件から売れ、高い物件は売れ残る傾向を示していると言います。
中古マンションへの需要は頭打ち感がみえなくもないけれど、価格は下がっていません。円高傾向にある現在、海外の投資家は売りに出す傾向があるようで、中古マンションを売るには良い時期かもしれません。
さて。それでは、マンションを少しでも高く売るためにはどうすれば良いでしょうか？１点ずつ確認していきましょう。
1). 適正価格を知るべし
東京カンティのある調査では、首都圏で中古マンションを売り出してから１ヶ月以内に成約した場合、売り出し価格に対し平均3%の下落。１ヶ月以降半年以内の場合、13%の下落率となっています。強気の価格で売り出したとしても、販売期間が長引き、価格下落が進むだけ。成約までの期間を短くするために、適正価格で売り出す必要があります。
インターネットのサービスを活用し、複数の中古住宅仲介業者に一括査定を依頼して、おおよその相場を知ることができます。そして、近隣や同じマンションの売却実績を仲介業者などを利用して調べることもできるでしょう。
2). 媒介は、専属にするか一般にするか
売り出す場合、不動産仲介業者を利用するのが一般的ですが、仲介業者との契約は専属媒介、専任媒介、一般媒介の３種類があります。専属、専任の場合は、1社とだけ媒介契約し、見学希望者とのアポイント調整など業者が肩代わりしてくれます。一方、一般の場合は、複数業者と媒介契約を結びます。専属や専任よりも、大手や地場、ネットと３つにわけて、それぞれの強みのあるところと複数契約すると良さそうです。
3). 部屋の清潔感を
汚れている部屋をみた購入検討者は、購入に消極的になりやすいのは当然のこと。特にキッチンや水回りのクリーニング、簡単な壁紙だけのリフォームなど、良いイメージづくりに努めたいところ。新築マンションのモデルルームのように、家具を配置して部屋を飾る「ホームステージング」という家具レンタルサービスを利用する売主も増えていると言います。
それから、売却に関する税金対策にも言及しましょう。
マンション売却による譲渡所得（収入金額から所得日や仲介手数料などを差し引いたもの）がプラス、つまり売却益が発生した場合。課税額は、譲渡所得から特別控除3000万円を引いたものに税率を乗算して計算しますが、売却益が特別控除3000万円に満たず、実際には税金を払わずに済むケースも多くあります。
ただし、住宅ローンを使って住み替える新居を購入する場合、特別控除と住宅ローン減税は併用できないことに留意してください。どちらか有利な方を選択しなければなりません。税率は売却した年の１月１日時点の所有期間で変わります。売却する住宅の保有期間が１０年を超えている場合、一定の条件を満たす住戸への買い替えで譲渡益への課税を繰り延べられる制度もあります。（特別控除を使う方が有利に成るケースもあります）。
また、譲渡損がある場合、一定条件を満たすと、給与所得などと損益通算できる特例もありますから、減税のためにしっかりチェックしておきたいものです。
中古マンション市場の盛り上がりを受け、様々な関連サービスも登場しています。
中古マンションは過去の売買事例が公開されておらず、情報を入手しにくいもの。不動産仲介業のハウスマート（渋谷区）のはじめた中古マンション適正価格推定サービスは、人工知能を利用し、最寄駅や築年数など約4000項目のビッグデータをもとに適正価格を割り出します。求人サイト運営のリブセンスも、過去の売り出し価格などのビッグデータを利用して中古マンションの適正価格推定サービスを開始しています。
昨年から、ソニー不動産とヤフーが共同ではじめた「おうちダイレクト」も注目のサービスの一つ。個人がインターネットを通じてマンションを売買できるサービスで、一般的な仲介と異なり、成約時の売主側の手数料はゼロ。買主から成約価格の３％＋６万円を手数料として受け取るモデルとなっています。
そして、大規模改修リノベーションに着目したサービスもあります。東急不動産はマンションを１棟丸ごと買い、外装も含めて改修して販売しています。
さらに東急リバブルは、売買時に専任媒介契約を結べば、マンション売り主の瑕疵担保責任や住宅設備の故障による修復義務の一部を保証するサービスを提供。雨漏りや給排水管の故障などの建物検査、最長で２年間まで、最大500万円まで補修費用を負担してくれるといいます。
最後に、中古住宅購入のために、いくつかアドバイスを。
住んでいたマンションを売却し、別の中古マンションを購入する場合です。その際には、マンションの管理状態を把握することが重要です。普段の管理状況は、ゴミ捨て場や郵便受けをみればわかりますが、実地見学だけではわからない、修繕積立金や大規模修繕の計画も確認してください。仲介業者に頼んでマンション管理組合の議事録の開示要求をするのも一つ。情報開示への態度もわかりますし、防災訓練や夏祭りなどで住民同士の交流度合いもわかるでしょう。
将来の資金繰りのために、自分の収入条件にあった物件かどうか、ファイナンシャルプランナーに事前に相談しておくのも良いでしょう。
そして、物件が税制面の優遇を受けられる「優良物件」かどうかも重要なポイント。耐震物件などに優れた物件であれば住宅ローン減税の対象と成る可能性もあります。
