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不動産価格が好調な5つの理由

2016年6月18日


最近の東京の不動産価格高騰を不安視する不動産関係者がいるとか。しかし、本当に現在の高騰した不動産価格が下がるのでしょうか?現在、不動産価格に影響を与えるのは、自宅購入を目的とする人ではありません。少子高齢化で自宅需要の割合は減少を続けています。その他の要因に着目し、まだまだ下がらない可能性、その理由を検討してみましょう。

まずは1つ目の理由。それは民泊です。パリでは民泊が流行したため、賃料が上がり、それとともに不動産価格は高騰。通常の借り手は郊外に住まなければならなくなり、貸し手はより民泊ビジネスを進める結果となりました。一方、日本では民泊は法的にまだまだグレーゾーン。実質的には、個人レベルでは容認され、法人レベルでは警察から処分を受けるようなこともあります。

昨今の外国人観光客誘致推進事業により、日本を訪れる観光客は増加傾向にあり、また、東京オリンピックが開催される2020年に向けて、より一層の宿泊需要増加が期待されています。一方で、供給は不足しており、必要に迫られ、民泊が法律的に容認される可能性もあります。

そうなれば、民泊への法人参入が加速し、とりわけ不動産投資信託が参入することになれば、不動産価格は一気に高騰するでしょう。収益性の高い民泊向けマンション供給が増え、土地価格は上昇、分譲マンション供給は減るでしょうが、その価格は高止まりすることも考えられます。

2つ目は金融政策にあります。黒田日銀総裁の任期は2018年3月までであり、その政策目標はインフレターゲット2%です。消費者物価指数は現状0%に近い水準で、原油価格が低迷する中で物価が上がる気配はなく、今後も金融緩和は継続されるでしょう。

3つ目の理由は、東京中心部への人口流入。日本全体では若年層人口は減少を続けていますが、仕事のある東京への人口移動は当然のことといえます。80年代後半のバブル時は都心部不動産価格の高騰から、郊外に人が移動する現象がありました。今回は、世帯構成が以前よりも非常に小さくなっていることから、郊外への移動はなく、あくまで中心部での人口増加、中心部での不動産価格上昇となるでしょう。

4つ目の理由、それは、東京の不動産価格が他国の大都市と比較してまだまだ低く抑えられていることです。安部政権の取り組みの中に、規制緩和を目的とした特区設置がありますが、世界的にみるとこうした特区を持つ都市(シンガポール、香港、ニューヨークなど)の不動産価格は高騰する可能性が高いこと。さらに、金融市場を持つロンドン、ニューヨーク、上海など高所得者の多い都市と比較しても、まだまだ不動産価格は割安気味であること。さらに、円安が進むようなことになれば、海外投資家が集中する可能性もあります。

5つ目は、高齢者の資産です。日本国内の個人資産の2/3は60歳以上の高齢者が保有しています。彼らの多くは年齢のために労働収入がなく、資産で生活しています。相続移転が行われている個人金融資産は年30兆円。相続税対策用の不動産購入は市場に出てくるもので年間約500億円。節税対策をうたう不動産商品が出て来れば、大きな需要を生むこととなるでしょう。

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