仏保険大手のアクサ傘下の不動産運用会社、日本の不動産投資ファンドを精算

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このほど、仏保険大手アクサ傘下の不動産運用会社は、日本の不動産投資ファンドを清算しました。2012年から運用を開始し、2割以上の収益率をあげていましたが、足元の日本の実体経済の弱さから、今後すぐの不動産ファンド組成は予定にないとの考えも表明しています。

この清算されたファンドの運用規模は約２億ドル。アクサ・リアル・エステート・インベストメント・マネジャーズ・シンガポールのアジア部門の代表、フランク・クー氏は、日本のオフィスビルは現在売り手が優位であり、不動産資産価値と実体経済には若干の乖離があると述べています。

日本国内の不動産価格は、超低金利と融資拡大のために、上昇を続け、大和不動産鑑定のデータによると2016年第一四半期の都市部 Aクラスの床単価は、6割以上の上昇をみせています。これとは反比例に、賃料を収入源とする利回りは低下しています。

こうしたオフィスビルを中心とした商業不動産価格は、高値圏を保持しており、不動産業向け貸出残高の増加もあって、不動産価格上昇は継続するとみられています。上述のクー氏も、市場では資金がまだ潤沢であるとの見通しを示しており、近いうちに不動産価格の調整があるとは思わないとも述べています。

とはいえ、海外企業の日本国内不動産取得についてみると、2016年に入って急激に落ち込んでいます。都市未来総合研究所の調査では、本年上半期の外資系法人による不動産取得額は484億円で前年同期比の-86.6%、前期比（2015年下半期）で-89.7%です。利回りの低下と昨今の円高による取得価格の上昇により、海外投資家は不動産市況が良くなかった時に取得した物件に関して、売却益確定へ動いているといえます。

このような投資ファンドの扱う商業不動産と、一般的な住宅不動産は、完全に価格が連動するものではありません。しかし、こうした投資資金は住宅不動産市場にも流入することを考えると、商業不動産価格の動きは住宅不動産価格を考える上で重要な要素です。また、グローバル展開している不動産ファンドの投資スタンスは不動産市況を知るための、一つの物差しとなります。現在は、まだ商業不動産は売り手優位であること、海外投資家は購入済みの物件に関して売却益確定に動いていることなど、考慮に入れておきたいものですね。